Luciano Mestrich avalia por que menos terrenos geram mais retorno

Durante décadas, manter um grande patrimônio imobiliário foi associado à solidez empresarial. Esse modelo patrimonialista fazia com que algumas companhias chegassem a apresentar valor de mercado inferior à soma dos imóveis que possuíam. Com o passar dos anos, porém, essa lógica perdeu espaço para uma visão mais concentrada na capacidade de gerar caixa e receita recorrente.

Segundo Luciano Mestrich Motta, CEO da Monitori e especialista em finanças corporativas, governança e gestão de ativos, a preferência do mercado passou a considerar com maior atenção empresas que conseguem operar com uma estrutura mais leve em ativos. “O movimento, conhecido como modelo asset light, já foi consolidado em alguns setores e continua avançando em outros”.

“No mercado imobiliário, a mudança também alcança as incorporadoras tradicionais. Em vez de concentrar capital na compra antecipada de terrenos, as empresas passaram a buscar alternativas que permitam manter bancos de terrenos (landbanks) sem comprometer excessivamente a liquidez”, completou Mestrich.

Landbanks e capital imobilizado

Luciano Mestrich explica que o modelo tradicional de incorporação é intensivo em capital, pois a empresa adquire o terreno, mantém recursos imobilizados durante o desenvolvimento do projeto, constrói e espera a conclusão do ciclo para capturar a geração de caixa.

“Em períodos de juros elevados e maior instabilidade macroeconômica, entretanto, manter grandes volumes de recursos parados em ativos pode aumentar a pressão financeira”, apontou o CEO.

Nesse cenário, algumas incorporadoras passaram a recorrer com mais frequência à aquisição de terrenos por meio de permutas. Nesse formato, o proprietário da área recebe unidades ou participação no empreendimento em lugar de um pagamento integral em dinheiro.

“A estrutura permite ampliar o landbanks com menor desembolso imediato. Assim, parte do capital que seria direcionada à aquisição das áreas permanece disponível para lançamentos, operações e outros investimentos da companhia”, exemplifica Luciano Mestrich Motta.

O CEO destaca que a discussão também se relaciona ao avanço dos fundos imobiliários, que ganharam espaço entre empresas de propriedades e passaram a integrar estratégias voltadas à eficiência financeira e à estruturação de ativos.

Liquidez imobiliária ganha importância

Para ele, a discussão sobre landbanks precisa ser observada em conjunto com a liquidez imobiliária. O conceito não se limita à velocidade de comercialização das unidades. A questão central está na capacidade de transformar os ativos em caixa de maneira consistente ao longo do tempo.

“Essa análise amplia a forma como os resultados de um empreendimento são avaliados. Duas empresas podem atuar em condições semelhantes de mercado e apresentar desempenhos financeiros diferentes porque fatores como demanda, capacidade de pagamento dos compradores, tipologia dos imóveis, condições de financiamento e características do mercado regional influenciam a conversão das vendas em receita”.

Diante deste contexto, Luciano reforça que vender uma unidade não representa necessariamente o encerramento do risco comercial. De acordo com ele, a venda inicia uma etapa que envolve a realização da receita e a preservação das margens e do fluxo de caixa.

O avanço do modelo asset light

Como apontou anteriormente, o conceito de asset light representa uma estratégia na qual a empresa mantém apenas os ativos considerados necessários para sua operação. “No setor imobiliário, essa lógica pode ser aplicada à relação entre incorporadora, terreno, capital empregado e desenvolvimento dos projetos”.

“A busca por estruturas mais leves está relacionada à necessidade de melhorar a eficiência operacional e financeira. Com menos recursos comprometidos antecipadamente em ativos, a empresa pode preservar maior flexibilidade para ajustar sua estratégia diante das condições do mercado”, completou.

Nesse contexto, o empresário informa que o tamanho do landbank deixa de ser observado isoladamente. A qualidade das áreas, o potencial dos projetos e a capacidade de transformar esses ativos em geração de caixa passam a integrar a análise financeira.

“A mudança representa uma evolução na forma de avaliar o patrimônio imobiliário. Para as incorporadoras, manter terrenos deixou de ser apenas uma questão de escala. A gestão do capital empregado, o momento da aquisição e a capacidade de converter ativos em receita passaram a ter peso crescente na estratégia empresarial”, concluiu.